Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Newsletter
Ausgewählte Angebote aus unserer Vermittlung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Beide Partner stehen im Grundbuch, beide haften für das Darlehen — und jetzt soll eine Entscheidung über die Immobilie her, während kaum etwas zwischen den Beteiligten gerade reibungslos läuft. Das ist die Ausgangslage, die viele Paare in Trennungs- und Scheidungsverfahren beschreiben: nicht mangelnde Gesprächsbereitschaft, sondern das Gefühl, dass man die Regeln nicht kennt, nach denen diese Entscheidung eigentlich abläuft.
Dieser Artikel erklärt die Reihenfolge, in der die rechtlich und steuerlich relevanten Fragen zu klären sind — und welche Fehler in der Praxis am häufigsten zu vermeidbaren Verlusten führen.
Die Konsequenzen einer schlecht koordinierten Immobilienentscheidung in der Scheidung können erheblich sein:
Bevor die rechtlichen und steuerlichen Fragen abschließend beantwortet werden können, braucht es eine Zahl, auf die beide Seiten sich stützen können: den Verkehrswert der Immobilie. Ohne diese Basis bleibt jede Verhandlung über eine Auszahlung oder einen Zugewinnausgleich ein Gespräch über Vermutungen.
Der Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ein qualifiziertes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist in der Regel die belastbarste Grundlage — nicht zuletzt deshalb, weil es für gerichtliche Auseinandersetzungen verwertbar ist.
Ergänzend können Vergleichswerte der örtlichen Gutachterausschüsse herangezogen werden, die in vielen Bundesländern öffentlich zugänglich sind.
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 ff. BGB) leben die Vermögen der Partner während der Ehe getrennt — aber bei Beendigung der Ehe wird der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs ausgeglichen. Das ist der Zugewinnausgleich (§§ 1372 ff. BGB). Er betrifft jeden Haushalt, der keine Gütertrennung oder einen Ehevertrag vereinbart hat.
Für den Zugewinnausgleich sind zwei Zeitpunkte entscheidend: Das Anfangsvermögen wird zum Zeitpunkt der Eheschließung ermittelt. Das Endvermögen hingegen wird zum Stichtag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags bewertet — also dem Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner vom Gericht zugestellt wird (§ 1384 BGB).
Dieser Stichtag ist in der Praxis erheblich: Wertveränderungen der Immobilie nach Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags fließen grundsätzlich nicht mehr in den Zugewinnausgleich ein. Steigt die Immobilie nach diesem Datum im Wert, profitiert davon im Regelfall nur der Partner, dem sie nach der Auseinandersetzung gehört. Fällt sie im Wert, trifft das denjenigen, der sie behält. Der Stichtag schützt beide Seiten davor, dass eine Partei die Bewertung durch Verzögerung manipuliert.
Hinweis: Dies ist eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine Beratung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Stand: Oktober 2026.
Der Wert der Immobilie zum Endvermögensstichtag fließt in die Berechnung des Zugewinns des jeweiligen Partners ein. War die Immobilie bereits bei Eheschließung vorhanden, wird ihr damaliger Anfangswert (indexiert nach § 1376 Abs. 2 BGB) herausgerechnet — nur der Wertzuwachs während der Ehe ist ausgleichspflichtig. War sie ein Geschenk oder durch Erbschaft während der Ehe hinzugekommen, gelten gesonderte Regeln für das privilegierte Anfangsvermögen nach § 1374 Abs. 2 BGB.
Für die Berechnung kommt es auf die genaue Dokumentation dieser Ausgangswerte an. Fehlt ein Nachweis des Anfangsvermögens — etwa weil kein notarieller Kaufvertrag mehr vorliegt oder die Immobilie selbst gebaut wurde —, kann das für den betroffenen Partner nachteilig sein. Wer diesen Nachweis führen muss, regelt § 1377 BGB.
Viele Paare gehen davon aus, dass derjenige, der die Immobilie verlässt, automatisch auch aus der Haftung für das gemeinsame Darlehen ausscheidet. Das ist nicht der Fall.
Ein Darlehensvertrag, den beide Partner unterschrieben haben, verpflichtet beide gegenüber der Bank — unabhängig davon, was die Partner intern vereinbaren. Die Bank muss einer Entlassung des einen Partners aus der Mithaftung ausdrücklich zustimmen. Diese Zustimmung hängt in der Regel davon ab, ob der übernehmende Partner allein als kreditwürdig eingestuft wird: Das Einkommen, das zwei Haushalte für die Darlehensrate eingeplant hatten, steht jetzt einem Haushalt gegenüber.
Praktisch bedeutet das: Wer die Immobilie übernimmt, sollte frühzeitig das Gespräch mit dem finanzierenden Kreditinstitut suchen — nicht erst nach der Einigung der Partner untereinander, sondern parallel dazu. Eine interne Einigung ohne Bankzustimmung kann zu einer Situation führen, in der der ausscheidende Partner formal weiter haftet, obwohl die Immobilie bereits beim anderen liegt. Kommt es später zum Zahlungsausfall, haftet die Bank den ausgeschiedenen Partner an — und zwar für die gesamte Restschuld.
Mit der Trennung entsteht die Frage, wer die gemeinsame Immobilie in der Trennungszeit bewohnt. § 1361b BGB gibt jedem Ehegatten das Recht, die alleinige Überlassung der Ehewohnung zu verlangen, wenn das Zusammenleben eine unbillige Härte für ihn oder für gemeinsame Kinder darstellt. Das Gericht kann die Überlassung auch vorläufig regeln.
Die Entscheidung, wer in der Immobilie bleibt, ist von der späteren Entscheidung über das Eigentum vollständig unabhängig. Wer in der Trennungszeit in der gemeinsamen Immobilie wohnt, erwirbt dadurch keine stärkere Rechtsposition für die spätere Eigentumsfrage — das wird in der Praxis regelmäßig falsch eingeschätzt.
Bewohnt einer der Partner die Immobilie allein, während beide weiterhin das Darlehen bedienen oder einer von beiden die laufenden Kosten trägt, kann ein Anspruch auf Nutzungsvergütung entstehen. Die Grundlage ist, dass der allein nutzende Partner dem anderen den hälftigen Mietvorteil ausgleichen muss — abgeleitet aus dem Miteigentumsrecht (§§ 741 ff. BGB) in Verbindung mit den ehelichen Ausgleichspflichten während der Trennungszeit.
Als Maßstab dient in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Immobilie. Der ausziehende Partner hat nach einer angemessenen Frist Anspruch auf die Hälfte des Mietwerts. In der Praxis wird die Nutzungsvergütung häufig dann zum Streitpunkt, wenn die Trennungszeit sich über mehrere Monate erstreckt und die Frage im Scheidungsverfahren nachträglich aufgerollt wird. Frühzeitige Regelung vermeidet das.
Hinweis: Dies ist eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine Beratung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Stand: Oktober 2026.
Wenn Verkehrswert, Zugewinnausgleich, Darlehen und Nutzungsregelung geklärt sind, steht die eigentliche Entscheidung: Was passiert mit der Immobilie?
Der übernehmende Partner kauft den Miteigentumsanteil des anderen und tritt allein ins Darlehen ein (mit Zustimmung der Bank). Der Kaufpreis orientiert sich am Verkehrswert abzüglich der verbleibenden Darlehensschuld — der halbe Nettowert ist der Ausgangspunkt für die Auszahlung.
Dieser Weg ist steuerlich vorteilhaft: Die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist nach § 3 Nr. 5 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch eine Übertragung zwischen Ehegatten vor rechtskräftiger Scheidung ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der sachliche Zusammenhang mit der Ehe beziehungsweise der Scheidung nachgewiesen werden kann — zum Beispiel durch den notariellen Vertrag, der ausdrücklich auf die Scheidungsfolgenvereinbarung Bezug nimmt.
Können oder wollen weder Partner die Immobilie übernehmen, ist der freihändige Verkauf in der Regel die wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber der Teilungsversteigerung. Beide Miteigentümer müssen dem Verkauf zustimmen und den notariellen Kaufvertrag unterschreiben. Der Erlös wird nach Ablösung des Darlehens entsprechend den Miteigentumsanteilen aufgeteilt.
Beim Verkauf an Dritte ist zu prüfen, ob § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG einschlägig ist: Wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt und liegt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung unter zehn Jahren, kann auf den erzielten Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfallen. Ausnahme: Wer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, ist befreit (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer ausgezogen ist, verliert diesen Schutz mit der Zeit — je länger der Auszug zurückliegt, desto dringlicher ist die Prüfung.
Hinweis: Steuerliche Fragen sollten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater geklärt werden. Stand: Oktober 2026.
Die Teilungsversteigerung ist das Verfahren, das greift, wenn sich Miteigentümer nicht einigen können. Jeder Miteigentümer kann sie beim zuständigen Amtsgericht beantragen, unabhängig vom Willen des anderen. Das Verfahren endet mit der Zwangsversteigerung der Immobilie und der Aufteilung des Erlöses.
Was in der Praxis regelmäßig beobachtet wird: Immobilien in der Teilungsversteigerung erzielen häufig deutlich niedrigere Erlöse als im freihändigen Verkauf. Kaufinteressenten wissen, dass Verkaufsdruck besteht, und bieten entsprechend. Für beide Partner ist dies in der Regel der wirtschaftlich schlechteste Ausgang — weshalb die Drohung mit der Teilungsversteigerung bisweilen als Verhandlungsmittel eingesetzt wird, bevor sich die Parteien auf einen freihändigen Verkauf oder eine Übernahme einigen.
Zwei steuerliche Punkte werden in der Praxis regelmäßig zu spät bedacht — manchmal erst, wenn der Kaufvertrag bereits beurkundet ist.
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Bei einer Übertragung im Zusammenhang mit der Scheidung gibt es zwei relevante Befreiungstatbestände im Grunderwerbsteuergesetz:
Diese Befreiungen gelten ausschließlich für Übertragungen unter den ehemaligen Ehegatten selbst. Ein Verkauf an Dritte fällt nicht darunter; dort fällt Grunderwerbsteuer nach dem jeweiligen Landesrecht an. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz derzeit 5,0 Prozent des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026, Quelle: Finanzministerium Baden-Württemberg).
Für Immobilien, die nicht selbst bewohnt wurden, gilt: Ein Veräußerungsgewinn ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Die Frist läuft für jeden Partner separat ab dem Datum des eigenen Anschaffungsgeschäfts. Liegt die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerfrei — unabhängig von dessen Höhe.
Die Eigennutzungsausnahme greift, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Diese Frist beginnt mit dem Auszug zu laufen. Wer im Jahr des Auszugs, im Folgejahr und im übernächsten Jahr verkauft, ist noch befreit — wer länger wartet, verliert den Schutz. In einer Scheidungssituation, in der einer der Partner auszieht und der Verkauf sich verzögert, kann dieser Zeitraum kritisch werden.
Hinweis: Die steuerliche Beurteilung hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie dies mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Stand: Oktober 2026.
Die Entscheidungen rund um eine gemeinsame Immobilie in der Scheidung hängen voneinander ab. Eine Auszahlungsverhandlung ohne Verkehrswert ist ein Gespräch ohne Maßstab. Eine Übernahme ohne Klärung der Bankzustimmung kann zur weiterlaufenden Haftung führen. Eine Einigung ohne steuerliche Prüfung kann nachträglich teurer werden als erwartet — und eine Teilungsversteigerung, die sich hätte vermeiden lassen, kostet beide Seiten.
Die bewährte Reihenfolge:
Wenn Sie nicht sicher sind, welcher dieser Schritte bei Ihrer Immobilie der nächste sein sollte, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. immozeit ist im Raum Baden-Württemberg direkt tätig und arbeitet bundesweit über Partner vor Ort.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über ImmozeitWeiterlesen