Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer bei Scheidung

Wenn beide im Grundbuch stehen – und sich gerade trennen

Eine Immobilie gehört beiden – das steht im Grundbuch. Was das konkret bedeutet, wenn die Ehe auseinandergeht, wird vielen Paaren erst im Verlauf der Trennung klar: Kein Miteigentümer kann dem anderen einfach kündigen. Kein Partner kann allein verkaufen. Und solange das gemeinsame Darlehen läuft, haftet die Bank jeden für den vollen Betrag – unabhängig davon, was intern vereinbart wird. Wer hier die falsche Reihenfolge wählt, riskiert, Rechte zu verlieren oder Steuern zu zahlen, die vermeidbar gewesen wären.

Dieser Artikel beschreibt die rechtliche und steuerliche Logik hinter den drei häufigsten Wegen: Übernahme durch einen Partner, gemeinsamer Verkauf an Dritte, Teilungsversteigerung. Er zeigt, an welchem Schritt welche Entscheidung fällt – und welche Fristen dabei eine Rolle spielen.

Schritt 1: Erst ein gemeinsamer Verkehrswert – dann alles andere

Nahezu alle folgenden Entscheidungen hängen vom Wert der Immobilie ab: der Zugewinnausgleich, die Auszahlungssumme bei einer Übernahme, der Mindestpreis bei einem Verkauf. Wenn beide Partner unterschiedliche Vorstellungen über den Wert haben, blockiert das jede Einigung – nicht aus Böswilligkeit, sondern weil ein Unterschied im Wert sich direkt auf den Ausgleich überträgt.

Die Grundlage ist ein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – das anerkannte Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts nach deutschem Recht. Ein solches Gutachten gibt beiden Seiten dieselbe Zahl und macht Verhandlungen erst möglich. Ohne gemeinsame Grundlage beginnt jedes Gespräch über Auszahlung oder Übernahme im Streit über den Ausgangspunkt.

Schritt 2: Zugewinnausgleich – welcher Immobilienwert an welchem Stichtag?

Wer in der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft geheiratet hat – dem Standardmodell ohne abweichenden Ehevertrag –, hat beim Ende der Ehe einen Anspruch auf Ausgleich des Zugewinns. Das regeln die §§ 1372 ff. BGB. Der Zugewinn ist die Differenz zwischen dem Vermögen bei Beginn und am Ende der Ehe. Der Ehepartner mit dem größeren Zugewinn gleicht die Hälfte des Unterschieds aus.

Welches Datum ist der entscheidende Stichtag?

Der Stichtag für das Endvermögen ist weder das Trennungsdatum noch der Tag des Scheidungsurteils – sondern der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner rechtshängig zugestellt wird (§ 1384 BGB). Wertveränderungen der Immobilie nach diesem Datum fließen nicht mehr in die Berechnung ein. Steigt der Immobilienwert nach Einreichung des Scheidungsantrags noch einmal deutlich an, profitiert der andere Partner davon beim Zugewinnausgleich nicht mehr.

Praktisch wichtig: Wer überlegt, ob er den Scheidungsantrag früher oder später einreicht, sollte sich über diesen Stichtag im Klaren sein – und zwar vor der Einreichung, nicht danach. Das ist eine Frage für den Familienrechtsanwalt, nicht für den Makler.

Hinweis: Die §§ 1372 ff. BGB gelten für die gesetzliche Zugewinngemeinschaft. Ehepaare mit Gütertrennung oder Gütergemeinschaft unterliegen anderen Regeln. Stand: Oktober 2026.

Schritt 3: Das gemeinsame Darlehen – wer haftet nach der Scheidung?

Haben beide Partner das Immobiliendarlehen gemeinsam abgeschlossen, sind beide gegenüber der Bank Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Das bedeutet: Die Bank kann von jedem der beiden die volle Leistung verlangen – unabhängig davon, was im Scheidungsvergleich steht. Eine interne Vereinbarung zwischen den Partnern bindet nur die Partner, nicht die Bank.

Wie kommt man aus der gemeinsamen Haftung heraus?

Nur die Bank selbst kann einen Darlehensnehmer aus der Mithaftung entlassen. Das geschieht in der Praxis entweder durch vollständige Ablösung des Darlehens – zum Beispiel aus dem Verkaufserlös – oder durch eine Schuldübernahme, bei der die Bank den verbleibenden Partner als alleinigen Schuldner akzeptiert. Die Bank ist zu keiner Entlassung verpflichtet; sie prüft, ob der übernehmende Partner allein kreditwürdig genug ist.

Wer die Scheidung abschließt, ohne die Haftungsfrage mit der Bank zu klären, kann Jahre später noch für Zahlungsausfälle des Ex-Partners haftbar gemacht werden. Das Risiko besteht so lange, wie der Name im Kreditvertrag steht.

Die Ehewohnung in der Trennungszeit

Solange die Scheidung noch nicht rechtskräftig ist, leben viele Paare zunächst getrennt – manchmal unter einem Dach, manchmal zieht ein Partner aus. § 1361b BGB regelt die Zuweisung der Ehewohnung für diese Zeit: Ein Ehepartner kann verlangen, dass ihm die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung überlassen wird, wenn das unter Berücksichtigung des Wohls beider Ehegatten geboten ist. Die bloße Tatsache der Trennung reicht dafür allein nicht aus.

Muss der nutzende Partner eine Vergütung zahlen?

Wenn ein Partner die gemeinsame Immobilie allein nutzt, während der andere ausgezogen ist, kann der ausgezogene Partner eine Nutzungsvergütung verlangen. Das folgt aus § 1361b Abs. 3 BGB. Die Höhe orientiert sich an der erzielbaren Marktmiete. In der Praxis wird diese Frage häufig übersehen oder erst spät aufgeworfen – was dazu führen kann, dass Ansprüche nicht geltend gemacht werden, die eigentlich bestehen. Ob und in welcher Höhe eine Vergütung verlangt werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Grunderwerbsteuer bei der Übertragung zwischen Ehegatten und Ex-Ehegatten

Einer der wenigen steuerlichen Vorteile bei der Immobilienübertragung in der Scheidung: Wenn ein Ehepartner dem anderen seinen Anteil überträgt – also einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus –, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht zwei einschlägige Befreiungen vor:

• Übertragung zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Solange die Ehe noch besteht, sind Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit – unabhängig davon, ob die Immobilie vorher gemeinsam oder allein gehört hat.
• Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG): Auch nach rechtskräftiger Scheidung bleibt die Befreiung erhalten, wenn die Übertragung im Rahmen der Auseinandersetzung des ehelichen Vermögens erfolgt. Das setzt voraus, dass ein sachlicher Zusammenhang mit der Scheidungsfolgenregelung besteht – nicht jede nachträgliche Übertragung fällt automatisch darunter.

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Die Steuersätze können je nach Bundesland erheblich abweichen – sie lagen zuletzt zwischen 3,5 % in Bayern und Sachsen und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einer Übertragung im Scheidungskontext kann die Befreiung nach § 3 Nr. 4 oder Nr. 5 GrEStG daher einen erheblichen Betrag ausmachen.

Stand: Oktober 2026. Die steuerliche Beurteilung im Einzelfall – insbesondere ob § 3 Nr. 5 GrEStG greift – sollte vor der Beurkundung mit einem Steuerberater oder Notar geklärt werden. Dieser Abschnitt ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine steuerrechtliche Beratung.

Verkauf an Dritte: Wann fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an?

Wer eine Immobilie verkauft, die er innerhalb der letzten zehn Jahre erworben hat und die nicht selbst bewohnt wird, muss den Veräußerungsgewinn als Einkommen versteuern. Das regelt § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG – im Volksmund als „Spekulationssteuer" bekannt, obwohl es sich technisch um einen privaten Veräußerungsgewinn handelt.

Wann greift die Ausnahme für Eigennutzung?

Kein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Frist läuft dabei kalenderjahrweise, nicht auf den genauen Tag – was im Einzelfall bedeuten kann, dass auch eine Nutzung von wenigen Wochen im Dezember des Vorvorjahres ausreicht.

Was gilt, wenn nach der Trennung nur noch ein Partner in der Immobilie wohnt?

Genau hier liegt eine Stolperstelle: Wenn beide Partner im Grundbuch stehen, aber nach der Trennung nur noch einer die Immobilie bewohnt, stellt sich die Frage, ob die Eigennutzungsausnahme für beide Eigentümer greift. Ein ausgezogener Partner kann sich nicht ohne Weiteres auf die Selbstnutzung des im Haus verbliebenen Partners berufen. Ob der Tatbestand für ihn erfüllt ist, hängt von den tatsächlichen Umständen ab und sollte vor dem Verkauf steuerrechtlich geprüft werden – denn wird die Frist verpasst, ist die Steuerpflicht nicht mehr rückwirkend zu beseitigen.

Stand: Oktober 2026. Steuerliche Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht ist empfehlenswert, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird. Dieser Abschnitt ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung.

Die Teilungsversteigerung: rechtlich möglich, wirtschaftlich selten sinnvoll

Wenn sich Miteigentümer über die Verwendung einer gemeinsamen Immobilie nicht einigen können, kann jeder von ihnen beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Das Gericht ordnet die Zwangsversteigerung an, und der Erlös wird zwischen den Miteigentümern aufgeteilt.

In der Praxis führt die Teilungsversteigerung regelmäßig zu deutlich niedrigeren Erlösen als ein freihändiger Verkauf. Der Bieterkreis ist kleiner als auf dem freien Markt, und Kaufinteressenten kalkulieren mit einem Risikoabschlag. Hinzu kommt: Solange ein Partner die Immobilie noch bewohnt, schreckt das potenzielle Bieter ab. Die Teilungsversteigerung ist damit weniger ein Verkaufsinstrument als ein Druckmittel – und der entstehende Minderwert trifft beide Parteien.

Die Reihenfolge der Entscheidungen im Überblick

Die meisten Fehler entstehen nicht aus böser Absicht, sondern weil die Reihenfolge nicht stimmt. Für den Standardfall – gesetzliche Zugewinngemeinschaft, Miteigentum, gemeinsames Darlehen – ergibt sich folgende Abfolge:

1. Verkehrswert ermitteln – neutral, von beiden akzeptiert, auf Basis der ImmoWertV.
2. Stichtag nach § 1384 BGB klären – Wann wurde der Scheidungsantrag rechtshängig? Welcher Immobilienwert gilt für den Zugewinnausgleich?
3. Zugewinnausgleich berechnen – Anfangsvermögen gegen Endvermögen, §§ 1372 ff. BGB.
4. Nutzungsvergütung klären – Hat ein Partner die Immobilie allein genutzt? § 1361b Abs. 3 BGB.
5. Entscheidung: Übernahme oder Verkauf?
   • Bei Übernahme: Entlassung aus der Mithaftung mit der Bank klären; Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 4 oder 5 GrEStG prüfen.
   • Bei Verkauf an Dritte: Zehn-Jahresfrist nach § 23 EStG und Eigennutzungsregel prüfen.
6. Teilungsversteigerung nur als letzter Ausweg – wenn keine Einigung möglich ist.

Jeder dieser Schritte kann für sich genommen überschaubar wirken. Die Komplexität entsteht dadurch, dass alle Schritte zusammenhängen: Der Stichtag nach § 1384 BGB beeinflusst, welcher Wert für den Zugewinnausgleich gilt. Die Nutzungsvergütung beeinflusst, wie hoch die tatsächliche Ausgleichszahlung am Ende ausfällt. Und die steuerlichen Konsequenzen hängen davon ab, in welchem rechtlichen Rahmen die Übertragung stattfindet.

Was jetzt zu tun ist

Die konkrete Situation – welches Datum als Stichtag gilt, ob die Grunderwerbsteuerbefreiung anwendbar ist, ob Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt – lässt sich nur im Einzelfall klären. Wenn Sie wissen möchten, was für Ihre Immobilie gilt und was sich realistisch erzielen lässt, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. immozeit kann den Verkehrswert einschätzen und den weiteren Ablauf erklären; für steuerrechtliche Fragen empfehlen wir auf Wunsch den Kontakt zu einem Steuerberater oder Fachanwalt.